国产东京热无码AV_黑人无码重口在线_日本A∨永久免费观看_国产无码日韩经典

編者按：近年來，各地陸續(xù)進行了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的創(chuàng)建。一些地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心雖然為交易雙方出具了產(chǎn)權(quán)交易鑒證書，政策上規(guī)定可用以抵押融資等，但執(zhí)行層面卻困難重重。廣西玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心作為全國的試點之一，至今已出具了3000余份農(nóng)村《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》及《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)備案鑒證書》，實現(xiàn)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款項目116個，累計發(fā)放貸款4.7億元，走在了全國的前列?！　?/span>

孟冬剛過，廣西玉林北流市的檸檬銷售進入尾聲。手握300畝良田，民樂鎮(zhèn)的種植大戶鐘慶霖內(nèi)心從來沒有像現(xiàn)在這樣踏實：“今年的檸檬賣了40萬，還貸款不成問題?！弊?015年拿到《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》以來，鐘慶霖先后累計獲得90萬元貸款：“如果沒有交易中心和銀行的鼎力支持，單靠我自己不可能發(fā)展這么快?！比陼r間，種植規(guī)模擴大兩倍，鐘慶霖是玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心建設(shè)運行的第一批受益人。

　　2014年，玉林市被確定為全國第二批改革試驗區(qū)，承擔“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)試點”的試驗任務(wù)。同年10月，玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心正式掛牌交易。作為廣西第一家也是目前唯一一家地市級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，中心自成立便定位于“市場化運營的服務(wù)機構(gòu)”，面向全市所有合作社、種植大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)等經(jīng)營主體，提供交易鑒證、流轉(zhuǎn)撮合、貸款咨詢等一系列服務(wù)。

　　截至今年8月，全市經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易中心出具了3000余份農(nóng)村《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》及《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)備案鑒證書》。小小一本鑒證書，實現(xiàn)了土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、水域養(yǎng)殖權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款項目116個，累計發(fā)放貸款4.7億元。

　　　1撮合+鑒證：推動交易流轉(zhuǎn)規(guī)范化

　　走進玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，幾本鮮紅的《產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》整齊碼放。翻開首頁，表格清晰記錄了轉(zhuǎn)讓方、受讓方的詳細信息。在“合同價款支付方式”一欄，“一年一付，先支付后使用”的字眼一目了然。

　　據(jù)玉林市有關(guān)部門統(tǒng)計，在所有農(nóng)村糾紛中，涉及產(chǎn)權(quán)糾紛的占70%。土地流轉(zhuǎn)市場無序化現(xiàn)象已經(jīng)成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)糾紛的最大隱患。玉林市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司董事長羅瓊濤告訴記者，由于對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律不了解，以往農(nóng)戶與承租者簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同存在主體不清、流轉(zhuǎn)期限和土地用途不符合法規(guī)要求等問題?！皝淼轿覀冞@里的客戶，只要是做過流轉(zhuǎn)的，我們會首先對他的流轉(zhuǎn)行為做審核，判定合法規(guī)范后，再對流轉(zhuǎn)合同做鑒定，頒發(fā)交易鑒證書。沒有這個本子，銀行是不會放貸的?！?/span>

　　2015年，興業(yè)縣惠香中藥材種植專業(yè)合作社聯(lián)系產(chǎn)權(quán)交易中心，有意在興業(yè)縣高峰鎮(zhèn)的12個村承租連片耕地。由于項目涉及耕地面積較大，農(nóng)戶較多，中心聯(lián)合各村委建立了“租賃土地溝通會”制度：各個村委指派專人，組織安排項目涉及的每個村民小組組長代表本組農(nóng)戶參會，會后組長負責向農(nóng)戶傳遞溝通信息、協(xié)調(diào)各種關(guān)系。為了確保村民小組組長獲得有效授權(quán)，項目組安排農(nóng)戶與村民組長簽訂了《授權(quán)委托書》，明確了組長的職責、農(nóng)戶信息、流轉(zhuǎn)土地畝數(shù)等，并最終由村委確認土地的權(quán)屬信息。

　　通過前期的充分溝通協(xié)調(diào)，合作社僅用了1個月時間就與3000多位農(nóng)戶簽訂了144份交易合同，涉及耕地流轉(zhuǎn)交易面積10419.3畝，沒有產(chǎn)生一起糾紛。眼下，合作社在流轉(zhuǎn)土地上種植的中藥材已獲得首次豐收。“我們正計劃利用土地經(jīng)營權(quán)與地上種植物作為抵押，向銀行申請農(nóng)業(yè)組合融資，引進新技術(shù)和品種。”合作社相關(guān)負責人告訴記者。

　　“許多農(nóng)民、業(yè)主在我們組織、指導(dǎo)、撮合的交易過程中，知道了什么是合法合規(guī)的交易，知道了不能擅自改變農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，對進場規(guī)范交易有了新的認識?！绷_瓊濤介紹，自開展交易以來，中心累計組織土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、水域養(yǎng)殖權(quán)交易服務(wù)的交易及合同鑒證總涉及流轉(zhuǎn)面積30.47萬畝，涉及流轉(zhuǎn)交易總額26.84億元。

　　　2信貸+保險：最大阻隔仍是城鄉(xiāng)信貸環(huán)境差異

　　運轉(zhuǎn)有序的交易市場為玉林市農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造了良好環(huán)境，也為農(nóng)村資產(chǎn)的進一步盤活打下了堅實的基礎(chǔ)。今年，玉林市福綿區(qū)的砂糖橘種植大戶唐承敬的柑橘進入盛果期，一筆90萬的貸款解了農(nóng)場開銷的燃眉之急。在申請這筆貸款時，唐承敬從產(chǎn)權(quán)交易中心那里了解到貸款保證保險的作用后，便很快拿出兩萬多塊買了保險。按他自己的話說：“雖然每次都是按時還清，但買一份保險，銀行能放心給我貸款，萬一遇到天災(zāi)也不至于破產(chǎn)，是三方共贏的好事?！?/span>

　　在玉林市，選擇“信貸+保險/擔保”模式分散資金風(fēng)險，唐承敬已不是個例。今年，玉林市成立了廣西第一家地市級農(nóng)業(yè)信貸擔保公司，專門配合產(chǎn)權(quán)交易中心做土地經(jīng)營權(quán)的抵押貸款。當一筆貸款做了擔保或保險后，一旦發(fā)生風(fēng)險，擔保和保險公司首先承擔損失，把貸款還給銀行，隨后由擔保公司進行抵押物的處置?！般y行的前置風(fēng)險轉(zhuǎn)移了，可以更加放心地去開展業(yè)務(wù)，給經(jīng)營主體更多資金支持?！绷_瓊濤說，另一方面，擔保和保險公司對貸款人的資質(zhì)和征信情況具有嚴格的審核體系，因而一定程度降低了風(fēng)險發(fā)生的可能性。

　　“信貸+保險”模式初顯成效的同時，也出現(xiàn)了一些問題?！安坏貌徽f，目前農(nóng)村的信用環(huán)境相比城市還是有一定差距。比如，雖然目前國家實施土地的三權(quán)分置，但在很多農(nóng)民的觀念里，這塊地他們祖祖輩輩耕種了這么多年，它就是‘屬于’自己的。這樣一來就會給后期抵押物的處置造成很大麻煩?！绷_瓊濤告訴記者，為了改善農(nóng)村的信用環(huán)境，產(chǎn)權(quán)交易中心建立了一個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的誠信數(shù)據(jù)庫：“比如有些農(nóng)民看到參與的項目效益比較好，認為約定的租金低了，不到合同期限就要漲價。我們作為中間平臺就會記錄下這些行為，以后當有需求方再來流轉(zhuǎn)土地時，數(shù)據(jù)庫就會自動提示此人曾經(jīng)有擅自提高租金的行為，作為一種信用約束?！?/span>

　　　3土地+附作物：盤活沉睡資產(chǎn)形成多方聯(lián)合

　　2015年，主營景觀植物種植的廣西富居農(nóng)林發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔣祖艷如期拿到了產(chǎn)權(quán)交易中心出具的《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》，可當她拿著證書向銀行申請土地承包經(jīng)營權(quán)貸款時卻犯了愁。按以往以土地租金作為價值評估依據(jù)的做法，蔣祖艷公司的110多畝土地只有200萬元的授信額度，而這時公司正急需500萬元資金用作周轉(zhuǎn)。

　　在得知這一情況后，產(chǎn)權(quán)交易中心的工作人員聯(lián)系到了項目屬地的玉林市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社茂林信用社，根據(jù)這個項目的實際情況與客戶經(jīng)理溝通。羅瓊濤回憶道：“按租金來評估，110畝的土地面積不算太大，但富居農(nóng)林公司把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過來是用作景觀植物的種植，這個價格就比較可觀了?！?/span>

　　最終，產(chǎn)權(quán)交易中心與茂林信用社共同確定出了新的評估方案，即土地租金結(jié)合地上附作物，除了評估土地租金之外，土地上能產(chǎn)生效益的附作物也可以作為貸款抵押。應(yīng)用這種新模式，蔣祖燕公司土地的評估價值接近1個億，獲得貸款超過千萬元。

　　評估方案的確立少不了金融機構(gòu)的支持。通過深入發(fā)掘優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)項目，每年不定期舉辦全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資項目推介會與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資銀企對接會，產(chǎn)權(quán)交易中心爭取到了當?shù)亟鹑跈C構(gòu)的支持。特別是在創(chuàng)新地上附作物評估方法的過程中，玉林產(chǎn)權(quán)交易中心聯(lián)合玉林市金融辦，共同創(chuàng)建了一部《玉林市農(nóng)用地估價參考指引》，初步建立了全市統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估行業(yè)標準。當?shù)爻霎a(chǎn)的高附加值盆景、名貴中藥材以及農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施等都可以作為地上附作物進行評估抵押，進而提高這些抵押物的融資貸款額度。

　　羅瓊濤告訴記者：“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的評估原來并沒有一個統(tǒng)一的行業(yè)標準，我們聘請了專業(yè)的第三方評估機構(gòu)，包括廣西評估行業(yè)協(xié)會的一些理事單位，結(jié)合以往對國有土地、房產(chǎn)的評估，共同編制了這部行業(yè)標準，目的就是滿足客戶的融資需求?！?/span>